Nova portaria da Aeronáutica que dispõe sobre entorno de aeroportos motiva protestos do setor da construção
(Construção Mercado) – jan/2015
Entenda os impactos nas principais regiões do País
Novas regras para a construção no entorno dos aeroportos passaram a valer desde 15 de outubro, quando entrou em vigor a Portaria nº 957/2015, do Comando da Aeronáutica (Comaer). Impactando quase 200 municípios, o documento dispõe sobre as restrições aos obstáculos no entorno de aeródromos, sobretudo prédios que possam afetar a segurança da operação aérea. A decisão revoga a antiga Portaria no 236/2011 e visa a enquadrar as normas do País à legislação da Organização da Aviação Civil Internacional.
A mudança atinge em especial o entorno dos 32 principais aeroportos brasileiros, que possuíam Planos Específicos de Zona de Proteção de Aeródromo (PEZPA), ou seja, um documento exclusivo que estabelecia as restrições impostas ao aproveitamento das propriedades no entorno. Com a nova regra, deixaram de ser considerados os PEZPA e passaram a ser adotados os Planos Básicos de Zona de Proteção de Aeródromo (PBZPA), para padronizar as regras de todos os aeródromos.
Ficou definido em linhas gerais o limite de 45 m de altura (15 andares) a partir do nível da pista para os obstáculos dentro da Área Horizontal Interna (AHI) – na definição da portaria, um plano horizontal localizado acima da elevação do aeródromo com limites externos formados por semicírculos de determinado raio. A AHI circunda a pista e precisa estar livre de obstáculos para que o avião faça operações com segurança. A nova regra também estabeleceu o tamanho do raio desta área em 4.000 m para os principais aeroportos do País. Anteriormente, cada aeroporto possuía uma altura limite e um raio de AHI, definidos de acordo com os PEZPAs.
Aeroportos como Congonhas, na zona Sul de São Paulo, tiveram redução no gabarito. Se, antes, o PEZPA do aeroporto permitia construção de até 62 m acima do nível da pista, agora só é possível subir edificações até os 45 m. Em compensação, a AHI diminuiu para se adequar aos 4.000 m de raio, e alguns bairros como Pinheiros, Morumbi e Butantã saíram deste perímetro, ganhando potencial de verticalização. “A AHI de Congonhas era gigantesca, inexplicavelmente três vezes maior do que a norma internacional recomendava”, diz o engenheiro aeronáutico Claudio Borges, da Dumont Engenharia e Consultoria Aeroportuária.
A redução no gabarito atingiu principalmente os aeroportos localizados nas malhas urbanas, como o Campo de Marte, na zona Norte de São Paulo. A redução no entorno dele chegará a 100 m de altura com a adoção do PBZPA, e terrenos (sem construções) de alguns bairros em pontos mais elevados da cidade ultrapassam os 45 m permitidos. Santana e Jardim São Bento, por exemplo, não terão potencial para construção de prédios com gabarito alto. Os processos de empreendimentos já protocolados antes de a portaria entrar em vigor não serão afetados pelas novas regras.
Em Belo Horizonte, ocorre um problema parecido. “A região do Aeroporto da Pampulha já está numa cota muito baixa. Quando vai se afastando do aeroporto, não se pode construir nada, pois a altitude é maior”, explica Athos Martins Bernardes, diretor de Legislação Urbana do SindusCon-MG. Segundo um estudo preliminar feito pela prefeitura, em cerca de 47% da área da cidade, só se pode construir até 30 m. “O impacto é enorme”, diz.
Além disso, nos municípios com leis de zoneamento e operações urbanas, que se viabilizam por meio da venda de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), as novas regras podem invalidar algumas disposições. “A Lei de Zoneamento vai ter que estar em linha com a portaria”, diz Raphael Linares Felippe, especialista em direito regulatório do escritório Chiarottino e Nicoletti Advogados. Borges também prevê conflito entre as leis municipais e a portaria. “É assustador o impacto. Se você cruzar essas regras com o Plano Diretor em São Paulo, você vê que, onde poderia ter verticalização, não vai poder ter mais”, explica.
Fora das AHI, bairros e até cidades no entorno dos aeródromos sofrem restrições à verticalização por causa da chamada Área Horizontal Externa (AHE), que, na nova regra, estabelece para a edificação um limite de altura de 150 m em relação ao nível da pista, o equivalente a um prédio residencial de 50 andares.
Plano de sombra
Uma das brechas deixada pela portaria no 957/2015 para escapar do limite de 45 m de altura é utilizar o Plano de Sombra, definido no artigo 65, capítulo IV, do documento. Trata-se de um efeito criado pelos edifícios que foram construídos de acordo com as regras antigas e com altura acima dos 45 m. Dessa forma, as edificações que forem construídas próximas ao prédio mais alto, a ponto de se beneficiarem do efeito sombra, podem ter uma altura entre 45 m e a altura do outro edifício. As localidades que podem usufruir dessa possibilidade, no entanto, são pontuais e não devem ter um efeito muito significativo para as incorporadoras.
Além disso, em áreas de aproximação e de decolagem de aeroportos, esse benefício vale apenas para obstáculos naturais, e não prédios. Tais áreas, em formato de funil, não são expressivas e, de maneira geral, não são interessantes para incorporação, já que estão na rota de subida e descida de aviões, entretanto.
Outra novidade trazida pela portaria é o novo trâmite legal instituído. Antes, era preciso pedir um parecer ao Comando Aéreo Regional (Comar), que remetia a demanda ao Serviço Regional de Proteção ao Voo (SRPV). Desde 15 de outubro, o pedido passou a ser encaminhado diretamente ao SRPV ou ao Centro Integrado de Defesa Aérea e Controle de Tráfego Aéreo (Cindacta). “O prazo de aprovação, que era de 90 a 120 dias, tendo que passar pelos dois órgãos, poderá cair para 30 dias”, projeta Odair Senra, vice-presidente de Habitação do SindusCon-SP.
Para José Carlos Gama, vice-presidente do Sinduscon-CE, a novidade não traz só benefícios. “Com o plano anterior, apenas as exceções necessitavam de autorização prévia da Aeronáutica para a obtenção do alvará, pois os técnicos da Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente estavam aptos a analisar os projetos. Agora, cerca de 90% dos projetos terão que solicitar autorização no Cindacta, que, pela experiência passada, sabemos que não tem estrutura para atender à grande demanda.”
Falta de diálogo
A maior queixa do setor da construção em relação à nova portaria é o fato de não ter havido discussões antes de ela ter sido lançada. “Não é possível que alguém baixe uma norma que afete o Brasil inteiro e fique por isso mesmo. Nem o Congresso consegue fazer isso”, reclama José Carlos Martins, presidente da CBIC. Para Roberto Lira, consultor técnico do Sinduscon-Rio, também faltou mais discussão com os agentes do mercado. “Deveria ter sido conversada com aqueles que serão prejudicados.”
Borges compartilha da mesma opinião e acha que os três meses que foram dados antes de a portaria entrar em vigor foram poucos devido à complexidade do assunto. “Deram 90 dias para os profissionais envolvidos entenderem o que estava acontecendo e tomar as providências necessárias. Só que o setor da construção não conseguiu assimilar tudo”, afirma.
Como a medida já entrou em vigor, o setor agora corre contra o tempo para se adaptar. O Secovi-SP recomenda que as construtoras consultem especialistas aeronáuticos antes de entrar com pedido de autorização para novas construções. “O que estamos sugerindo é que os empreendedores tenham cuidado mesmo ao comprar uma área para poder se adaptar à nova portaria”, diz Eduardo Della Manna, coordenador-executivo da vice-presidência de legislação urbana do sindicato.
Até meados de dezembro, quando esta edição da Construção Mercado foi fechada, a maioria das entidades do setor não sabia calcular com precisão os impactos da portaria. Como se trata de um documento muito técnico, o Departamento de Controle do Espaço Aéreo (Decea) está desenvolvendo palestras e seminários em prefeituras e entidades setoriais no sentido de explicar as novas regras.
Aeroporto Internacional Afonso Pena (PR)
Localização: Bairro Águas Belas – São José dos Pinhais-PR
Cidades atingidas: Almirante Tamandaré, Araucária, Campina Grande do Sul, Campo Largo, Colombo, Curitiba, Fazenda Rio Grande, Morretes, Pinhais, Piraquara, Quatro Barras, São José dos Pinhais
O que mudou: A altitude máxima no entorno do aeroporto, que era de 970 m, passou a ser 956 m (nível do mar), dentro da AHI. Em compensação, a AHI do Afonso Pena diminuiu e, agora, passou a abranger um trecho menor de Curitiba, correspondendo a 6,2 km² ou 1,4% da capital paranaense
Impacto no mercado: “Acredito que a cidade mais ganhou do que perdeu. Em primeira análise, as novas regras para o Afonso Pena afetam um pouco a malha urbana de Curitiba. Mas a principal questão fica por conta do Aeroporto de Bacacheri (localizado a 20 minutos do centro), que pega uma boa parte da cidade. A região do Cabral foi afetada e vai perder altura, bem como uma parte do Barreiririnha e Santa Cândida. Em compensação, há diversas áreas da cidade que ganharam, como a região do Portão”. (Mariane Romeiro, arquiteta consultora do Sinduscon-PR)
Campo de Marte (SP)
Localização: Bairro Santana – São Paulo
Cidades atingidas: Osasco, São Paulo
O que mudou: Apesar de a AHI ter sido reduzida de 94 km² para 28 km², haverá perda brusca de 99 m de altitude (de 867 m para 768 m, de acordo com o nível do mar) de gabarito dentro deste perímetro. Bairros que estão em altitude acima dos 768 m não terão mais potencial para construção de prédios, a não ser nos pontos beneficiados pelo plano de sombra. É o caso de Santana, Santa Terezinha e Jardim São Bento
Impacto no mercado: “Com certeza, terá um grande impacto, pois vai pegar uma região grande, onde não vai poder mais se construir”. (Odair Senra, vice-presidente de Habitação do SindusCon-SP)
Aeroporto de Congonhas (SP)
Localização: Vila Congonhas – São Paulo
Cidades atingidas: Barueri, Carapicuíba, Cotia, Diadema, Embu-Guaçu, Embu, Ferraz de Vasconcelos, Guarulhos, Itapecerica da Serra, Mauá, Osasco, Ribeirão Pires, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Paulo, Taboão da Serra
O que mudou: A altitude limite na AHI do aeroporto caiu de 864 m para 847 m, ou seja, 17 m de redução no gabarito. Em compensação, como a AHI diminuiu de 148 km² para 65 km², alguns bairros saíram desse limite e ganharam a possibilidade de adensar verticalmente. É o caso de parte de Pinheiros, Morumbi, Vila Madalena, Jardins, Butantã e Cerqueira César, que passaram para a AHE
O impacto no mercado: “O entorno de Congonhas será afetado, mas em menor grau do que o Campo de Marte, por exemplo. Isso porque o entorno já está um pouco definido em relação à ocupação imobiliária. No entanto, os terrenos que lá existem vão sofrer com a nova regra”. (Odair Senra, vice-presidente de Habitação do SindusCon-SP)
Aeroporto de Pampulha (MG)
Localização: Bairro São Luiz – Belo Horizonte
Cidades atingidas: Belo Horizonte, Betim, Confins, Contagem, Esmeraldas, Ibirité, Lagoa Santa, Nova Lima, Pedro Leopoldo, Raposos, Ribeirão das Neves, Sabará, Santa Luzia, São José da Lapa, Vespasiano
O que mudou: O aeroporto tinha diversas áreas com alturas-limite calculadas de acordo com a topografia do terreno, que varia bastante. Com a nova regra, ficou estabelecido que, dentro da AHI, só se pode construir até o limite de 834 m de altitude. Porém, há bairros populosos no entorno, como, por exemplo, Santa Mônica, Santa Cruz e Ouro Preto, que possuem altitude acima do permitido, onde não haverá mais potencial para construção de prédios
Impacto para o mercado: “Está calamitosa a situação. A restrição que está sendo gerada não acompanha o benefício da cidade. O nosso aeroporto no meio da cidade, que é o Pampulha, já está numa cota muito baixa. Quando vai se afastando do aeroporto, não se pode construir nada, pois a altitude é maior. Se você for seguir à risca a portaria, em 47% da área da cidade só se pode construir no máximo até 30 m de altura. Desse jeito que ficou, nós temos lotes que estão a 10 km do aeroporto, e você não pode construir”. (Athos Martins Bernardes, diretor de Legislação Urbana do Sinduscon-MG)
Aeroporto Santos Dumont (RJ)
Localização: Centro – Rio de Janeiro
Cidades atingidas: Duque de Caxias, Maricá, Niterói, Rio de Janeiro, São Gonçalo
O que mudou: A AHI praticamente dobrou. Bairros que não estavam dentro do perímetro passaram a fazer parte, como: Gamboa, Saúde, Centro, Santa Teresa, Laranjeiras, Rio Comprido, Catumbi, Cidade Nova, Flamego, Botafogo, Urca. Dentro da AHI, a altitude limite caiu de 53 m para 49 m
Impacto no mercado: “No aeroporto Santos Dumont, por uma das cabeceiras da pista, já está com todas as suas retificações consolidadas. Do outro lado, há a Baía da Guanabara, onde os próprios acidentes naturais são obstáculos.
Pelo que analisei, apenas a região do Porto Maravilha deve sofrer com a nova restrição”. (Roberto Lira, consultor técnico do Sinduscon-Rio)
Aeroporto Internacional do Galeão (RJ)
Localização: Ilha do Governador – Rio de Janeiro
Cidades atingidas: Belford Roxo, Duque de Caxias, Itaboraí, Magé, Mesquita, Nilópolis, Niterói, Nova Iguaçu, Rio de Janeiro, São Gonçalo, São João de Meriti
O que mudou: A altitude limite, que, antes da nova portaria, era de 69 m dentro da AHI, caiu para 54 m (nível do mar). Além disso, a AHI encolheu um pouco, deixando alguns bairros de fora do limite do perímetro, como Jardim América, Vigário Geral, Irajá, Vista Alegre, Brás de Pina, Vila da Penha, Parada de Lucas, que agora permitem construções acima dos 54 m
Impacto para o mercado: “As regiões limites ou estão consolidadas em termos de construção ou já estão limitadas em termos de gabarito, uma vez que o aeroporto está próximo de uma região industrial, onde o gabarito é mais baixo”. (Roberto Lira, Sinduscon-Rio)
Aeroporto Internacional de Brasília (DF)
Localização: Lago Sul – Brasília
Cidades atingidas: Cidade Ocidental, Distrito Federal, Valparaíso de Goiás
O que mudou: A altitude permitida dentro da AHI do aeroporto passou de 1.127 m para 1.111 m (em relação ao nível do mar). Quanto ao desenho, a AHI foi pouco alterada, atingindo um trecho levemente maior da Asa Sul
Impacto no mercado: “Em Brasília, não há uma mudança tão grande, e considero até relativamente boa. Existiam alguns limites que a gente nunca achou fazer muito sentido para a realidade local. Era um enquadramento muito rigoroso e com limitação muito difícil. Agora está sendo feito um enquadramento mais dentro da realidade. Naquela região do aeroporto, são raros os empreendimentos que tiveram restrição em relação à altura. Então acredito que os empreendimentos vão continuar com o mesmo perfil”. (João Accioly, vicepresidente da Indústria Imobiliária do Sinduscon-DF)
Aeroporto Internacional do Recife/Guararapes (PE)
Localização: Bairro Imbiribeira – Recife
Cidades atingidas: Abreu e Lima, Cabo de Santo Agostinho, Camaragibe, Jaboatão dos Guararapes, Moreno, Olinda, Paulista, Recife, São Lourenço da Mata, Vitória de Santo Antão
O que mudou: O tamanho da Área Horizontal Interna foi reduzido em mais da metade, fazendo com que bairros como Cidade Universitária e municípios vizinhos, como Jaboatão dos Guararapes, São Lourenço da Mata e Camaragibe, tenham trechos agora fora do perímetro da AHI, onde só se pode construir até 45 m acima do nível da pista. No entanto, para as regiões que ficaram dentro do limite da AHI, o gabarito caiu de 122 m para 55 m de altitude.
Impacto para o mercado: “Todas as áreas de Boa Viagem, Imbiribeira, Setúbal, parte de Afogados, parte de San Martin, Jardim São Paulo, parte de Piedade sofrerão impacto. Alguns desses bairros são considerados estratégicos para a expansão imobiliária. Além disso, a restrição de altura pode prejudicar a construção de hotéis e salas comerciais principalmente em terrenos maiores, onde, para se aproveitar o potencial máximo do terreno, alturas maiores se fazem necessárias”. (Sandro Guedes, assessor técnico da Ademi-PE)
Aeroporto Internacional Pinto Martins (CE)
Localização: Bairro Serrinha – Fortaleza
Cidades atingidas: Aquiraz, Caucaia, Eusébio, Fortaleza, Itaitinga, Maracanaú, Maranguape, Pacatuba
O que mudou: Antes da portaria, existiam diversas áreas horizontais ao redor do aeroporto que variavam de gabarito entre 61 m e 122 m de altitude.
Agora, há apenas uma AHI, com 70 m de altitude limite. Para alguns bairros, a redução é significativa, como Guararapes, região em expansão com novos empreendimentos na região leste. O local, que, antes, poderia abrigar construções com até 24 andares, agora só poderá ter prédio com até 16 pavimentos. Bairros como Fátima, Dionísio Torres e Luciano Cavalcante também ficaram mais limitados ao gabarito
Impacto no mercado: “Em Fortaleza, o impacto é significativo, pois antes tínhamos um Plano Específico que já levava em consideração diversos obstáculos existentes e, por isso, era mais flexível, principalmente na região para onde a cidade está se desenvolvendo, no caso dos bairros do Joaquim Távora, Guararapes e Fátima. Agora, com a adoção do Plano Básico, haverá uma redução da altura em algumas áreas de até 48 m em relação ao definido no Plano Diretor da cidade. Com certeza deverá elevar o custo das unidades produzidas, pois os donos de terreno não reduzirão o preço em função da redução do potencial construtivo provocado pelo novo plano”. (José Carlos Gama, vice-presidente do Sinduscon-CE)
Aeroporto Internacional de Guarulhos (SP)
Localização: Cumbica – Guarulhos-SP
Cidades atingidas: Arujá, Caieiras, Ferraz de Vasconcelos, Franco da Rocha, Guarulhos, Itaquaquecetuba, Mairiporã, Mogi das Cruzes, Nazaré Paulista, Poá, Santa Izabel, Santo André, Suzano, São Caetano do Sul, São Paulo
O que mudou: Houve pouca alteração em relação à antiga portaria, pois o Plano Específico já estava próximo da legislação internacional. Enquanto o desenho da AHI praticamente não se alterou, houve perda de gabarito dentro da AHI em cerca de 25 m, caindo de 820 m para 795 m (em relação ao nível do mar)
Impacto no mercado: “Cumbica não terá grande impacto” (Odair Senra, do SindusCon-SP)
Aeroporto Internacional de Viracopos (SP)
Localização: Parque Viracopos – Campinas-SP
Cidades atingidas: –
O que mudou: Ainda não foi realizado um plano básico para o aeroporto, pois o Instituto de Cartografia Aeronáutica identificou um erro no documento que seria adotado e solicitou correção da administração aeroportuária, o que ainda não foi apresentado.
Aeroporto de Santa Genoveva (GO)
Localização: Setor Santa Genoveva – Goiânia
Cidades atingidas: Aparecida de Goiânia, Bela Vista de Goiás, Bonfinópolis, Caldazinha, Goianira, Goianápolis, Goiânia, Nerópolis, Santo Antônio de Goiás, Senador Canedo, Terezópolis de Goiás, Trindade
O que mudou: Antes da nova Portaria, o aeroporto tinha várias áreas horizontais que variavam de 813 m a 829 m (nível do mar) de gabarito. Com as novas regras, foi estabelecida apenas uma AHI, onde a altura máxima é de 793 m
Impacto no mercado: “Não acho que vai ter impacto no mercado, uma vez que as novas fronteiras da verticalização da cidade não estão incluídas nas áreas de abrangência do aeroporto. A região do aeroporto é uma região tradicionalmente de edificações horizontais. Não existe nada implantado nessa região com característica superior aos 45 m (Carlos Alberto Moura, presidente do Sinduscon-GO)
Aeroporto Internacional de Confins (MG)
Localização: Rodovia LMG 800, km 7,9, s/nº – Confins-MG
Cidades atingidas: –
O que mudou: Como o aeroporto não estava abrangido por plano específico, o Decea não confeccionou o PBZPA. Até o fechamento desta edição, em meados de dezembro, a administração aeroportuária responsável por Confins não apresentou o plano básico. Dessa forma, o Cindacta 1 protege as superfícies do aeródromo, analisando caso a caso com base nos mapas cartográficos.
Impacto para o mercado: “Como Confins está longe de qualquer grande aglomeração urbana, ninguém está preocupado com o impacto dessas regras lá. Não há um interesse muito grande por parte do mercado imobiliário” (Athos Martins Bernardes, Diretor de Legislação Urbana do Sinduscon-MG)
Aeroporto Internacional Salgado Filho (RS)
Localização: Bairro São João – Porto Alegre
Cidades atingidas: Alvorada, Cachoeirinha, Canoas, Eldorado do Sul, Esteio, Gravataí, Guaíba, Nova Santa Rita, Porto Alegre, Sapucaia do Sul, Triunfo, Viamão
O que mudou: Não ocorrerá nenhuma modificação em relação ao que já vem sendo utilizado (permissão de 54 m acima do nível do mar dentro da AHI). Isso porque, em 2011, já havia sido revogado o antigo plano específico do Aeroporto Salgado Filho, o que fez com que Porto Alegre passasse a seguir as regras básicas, condição que será repetida agora em todo o País
Impacto no mercado: Até o fechamento desta edição da Construção Mercado, em meados de dezembro, o Sinduscon-RS preferiu não se manifestar sobre o assunto. A entidade ainda faria reuniões com as autoridades portuárias
Aeroporto Internacional Deputado Luís Eduardo Magalhães (BA)
Localização: Bairro São Cristovão – Salvador
Cidades atingidas: Camaçari, Candeias, Lauro de Freitas, Salvador, Simões Filho
O que mudou: Como o aeroporto possui duas pistas, o Departamento de Controle do Espaço Aéreo (Decea) definiu duas AHIs, com gabarito de 55 m e 70 m (nível do mar). Antes de a nova portaria entrar em vigor, o aeroporto tinha uma AHI com limite de altura de 60 m. Quanto ao desenho, o perímetro diminuiu consideravelmente. Se antigamente a AHI chegava até a Represa do Pituaçu, atualmente vai até a Praia de Itapuã, afastando um pouco da malha urbana de Salvador.
Impacto no mercado: “Realmente Salvador está crescendo em direção ao norte, e a região de aeroporto está nesse contexto de expansão vertical. Se diminuir muito o gabarito, vai impactar o mercado imobiliário naquela região” (Luciano Muricy Fontes, presidente da Ademi-BA)
Fonte:
http://incorporacaoimobiliaria.com/2...da-construcao/
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